这盘好不好｜下楼有学校、地铁，这里买房“送”房？
为了吸引买家的眼球，开发商们也是拼了。最近小π发现，有不少房企都在榨干脑汁，推出的产品比市面上同面积单位多一个房的楼盘也越来越多。
这不，广州又有一个新盘即将推出，号称70㎡有三房，90㎡有四房，120㎡有五房！
这到底是什么样的“神仙操作”？
品实云湖花城
建筑面积约78.8万㎡
交通：步行5分钟有地铁
项目位于白云区石沙路，说具体一点就是白云湖西湖往西大约1公里，属于地铁8号线白云湖车辆段上盖。
从珠江新城出发，途经东风路、增槎路、许广高速等，到朝阳收费站驶出高速之后再走大约1公里可到项目，通行费用6元，用时1小时左右。
如果选择搭乘公共交通，则要先乘坐地铁到西场站再换乘公共汽车至距离项目最近的“滘心工业区站”，最后再步行500米左右到销售中心。
值得一提的是，项目周边现状路况较差，往来车辆尤其是大货车较多，因此即使周边公交站途经7条线路，交通出行也存在着一定的不便。
△项目周边路况
不过，项目东侧约400米的石沙路上有在建的地铁亭岗站，按照此前媒体报道，车站所属的8号线北延段（华林寺-滘心）预计将会在今年内开通。日后从项目最东面步行约5分钟或能到达地铁站点。
而目前，在进入销售中心的道路上，开发商已自行树立起了地铁导向柱，十分简单粗暴地告诉买家：我们是地铁盘。
△开发商自行制作的地铁导向柱
配套：自带商业、12年教育
与此前小π看过的其它地铁车辆段上盖项目一样，该项目自身也配建有幼儿园、九年一贯制学校等教育资源。按照已公布资料，幼儿园18班，九年一贯制学校为36班。
△沙盘显示的九年一贯制学校
商业方面，主要是利用地铁车辆段上盖、住宅楼栋之下的停车场外围区域布局1.6万㎡“云上商业街”，可解决未来住户部分的日常消费需求。
△商业街效果图
至于医疗配套，据介绍将会配建一处约4000㎡医疗中心。周边综合医院，则是主要有南面石井片区的广安医院、石井人民医院。
户型：70㎡有三房
项目占地面积约22.3万㎡，建筑面积约78.8万㎡，共规划建设19栋高层住宅，楼高28-46层。
首期即将开售的是位于相对北面临近幼儿园的17、18、19栋，楼高46层（含两层避难层，首层局部架空），预计2023年上半年交楼。其中19栋距离许广高速相对最近。
三梯六户、三梯七户的布局，具体产品为70㎡、80㎡三房，84㎡、90㎡四房，120㎡、130㎡五房，140㎡六房等（均为“N+1”设置），并已于早前开放销售中心与部分异地样板间，预计春节假期后开盘，具体日期待定。
70㎡“2+1”房
该户型位于18、19栋的06单元，总体朝北。
由于70㎡做三房已是十分紧凑的户型，因此单位不但没有入户花园，也没有入户玄关，打开入户门就是餐厅客厅并直通北向景观阳台，私密性会有一定的影响。
厨房位于入户门旁，大致为“L”型布局，带市面上常见“三件套”，西向窗户通风采光。
全屋唯一卫浴布置在主卧旁，内部空间比较紧凑，能做到干湿分离。而外置的洗手台及镜子正对主卧门，是部分买家会介意的布局。
三个房间分别位于客厅两侧，其中主卧及次卧面积都不大，均带北向飘窗位置（在交楼时该位置实际上为留空），该部分属于全赠送的空间。
△主卧
△次卧
另一个房间为“多功能空间”，报建时约2/3为阳台，因此整个房间有1/3左右为赠送空间，整体感观较为狭长。样板间布局的床紧贴窗户，另外还有空间布置书桌。
须要注意的是，该空间房门为推拉门，并且紧邻餐厅，日常休息或会受到起居影响。
90㎡“3+1”房
该单位分为C1、C2两种户型，在17、18、19栋中均有分布，是首批产品中数量最多户型 。具体为17栋的01、02、05单位，18、19栋的01-04单位，南向为主。
△90㎡ C2户型
样板间展示的C2户型，入户玄关旁即是全赠送的“灵动空间”，可用作书房或茶室。
厨房大致为紧凑“U”型布局，其自身的排气管道及邻近的浴室边角占据了部分空间，因此可使用空间受到一定的影响。
两厅采用直厅布局，卧室全部分布在客厅的东侧或西侧，基本做到动静分区。
三个卧室中，主卧带卫浴及南向飘窗，两个次卧则赠送东向或西向飘窗空间。
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120㎡“4+1”房
该户型位于18、19栋05单元，西南朝向。从户型图可见，该单元存在部分空间不方正的情况。
与前面两个户型不同，该单位的厨房带工作阳台，该部分与入户玄关处正是整个户型显得“不方正”的存在。
四个卧室及主卫、公卫均布置于餐厅客厅的一侧，因此会有长通道的存在。
至于“+1”房，按照户型图展示，该“房”为入户玄关与部分餐厅空间的结合，样板间只是摆放了一个大提琴体现该空间的存在，实际上如果要用墙间隔出一处房间，面积会十分狭小，餐厅使用区域采光也受影响。
价格：预计3.8万-4.2万/㎡
项目具体开盘时间待定，最终定价暂不得而知，目前“吹风价”3.8万-4.2万元/㎡。
以面积最小的70㎡户型为例，按中间价位4万元/㎡计算，总价大约280万元，三成首付84万元左右。
一般来说，单位所在楼栋、楼层、朝向等对售价都有影响，小π估计距离许广高速最近的19栋总体价格会稍低，而距离地铁站相对最近的17栋单价会相对高一点。
△项目效果图
由于属于白云湖片区首个商品住宅项目，周边没有可与其作价格对比的楼盘。
往市区方向走，南面的石井板块基本上都是有一定楼龄的二手楼，每平方米报价多集中在2万出头至3万元的区间。
链家数据显示，同样临近地铁、与市中心距离更近、建成于2006年前后的金碧新城，放盘价多为3.4万-3.7万元/㎡。
当然，买楼不是光看价格，楼龄、地段、规划等都是须考虑因素。
△来源：百度地图
注意
正如前面多次提到的，项目所在的白云湖车辆段西面临近许广高速，最近处目测不到100米，因此西面楼栋尤其是西向户型受到的噪声、汽车尾气等污染会相对明显。
另外，项目周边现状多为旧村、工厂、物流园区等，总体城市面貌有待提升。并且，现状往来大货车十分多，道路通行不畅、大货车往来产生的安全隐患等问题也是不可忽视的客观存在。
△周边现状旧厂房
回到项目自身，层高达到46层的超高层楼盘，在物业等方面的后期养护成本要相对高一点，并且高容积率的居住舒适度不如小高层。
风评
就产品而言，同样的面积段能得到多一个房间，加上近地铁及自带学校商业等配套，确实是一个不小的亮点，对于在周边区域工作的买家来说是个不错的自主选择。
但是，项目周边环境是前往看房想看不到也不行的存在，因此销售也告诉小π，“虽然现在环境不怎么好，但以后周边工厂、物流园等等全部要外迁，未来片区就要大升级啦！”
那么，到底会有什么样的华丽转身？
去年3月，市规划和自然资源局通过《白云湖数字科技城启动区（亭岗站政府储备地块）控制性详细规划》，规划以白云湖为绿芯，联结周边黄金围南北片区、白云湖东西片区组成的多组团新版块，主要发展人工智能、数字文化、新兴软件等产业，城市面貌将会有较大的改变。
△来源：广州日报
不过，周边地块原有旧厂房、物流园何时完成搬迁？周边旧村何时完成改造？这些关键的问题目前暂未有一个明确的说法，因此即使规划很美好，但产业进驻带来的利好何时能兑现，买家在购房前也须要有相应的风险意识。
采写 by 小谷
栏目主编 小谷
南沙又有全新“海景”房！73%实用率谁在买？
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